空置税VS房产税!谁才是最厉害的房价调控利器

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房产税,听到这个词汇,大家马上会联想到房价下跌,普遍认为这是一个级别很高的利空房价政策。

但是,大家有没有想到,除了房产税以外,还有没有类似的税收政策,可以强力遏制投机,控制房价?

几年前,这种税收其实已经被一些财经人士提及,但并没有做详细讨论,大家对这了解也很少。

这一次,这种税已经浮出水面,进入公众视野,在财经圈产生了“炸锅级”的讨论。

我们来看

近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴对于应不应该出台房地产税或是否应该用“空置税”替代“房地产税”发表观点。

仇保兴表示,为了逐步烫平房地产泡沫,房地产税应该分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,之后再考虑物业税。

这啥意思?

也就是说,房产税推出,可能时间表比较慢,为了在这段时期,精准遏制房产投机,那就把房产税拆分成四个税。

至于这四种税的征收,仇保兴说:“物业税可以等5年,几年以后慢慢考虑。前三种税先行,房地产泡沫就可以烫平而不是刺破,对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。”

有人说,房产税距离出台,可能还需要5年,然而就仇保兴的一句话意思就是,房产税出台之前这几年,可以先出台消费税,流转税和空置税加以替代并对楼市调控发挥作用,以迎接房产税的到来。

其中,这里提到最重磅的税,就是空置税!

很多人一听这个,第一反应就是真出台,房价必跌!果真是这样吗?

重磅来了!了解一下!

空置税,顾名思义,即对空置的房屋征收一定量的税费。但是,对房屋空置如何界定,不同的国家有不同的标准。有的国家或地区规定,超过半年没有充分使用的住房,就算空置;有的则规定,超过一年“未被充分使用”才算空置。

当然,为了调控房价和保障居住权,很多国家都出台了空置税,各个国家地区的征收额度也不尽相同。

▷ 法国规定,空置超过1年需交楼价的10%,第二年12.5%,第三年15%。

我的天!这等于是,您花了300万买了一套房,一年没住,当然也没租出去,就是里面没人住,超过一年被查出来,您就需要缴纳30万的空置税,第二年第三年就更多了。

▷ 在加拿大温哥华,当地有房产的居民需申报是否为空置房,空置6个月须缴纳房产价值的1%,谎报的话,每天业主将面临10000加元的严厉惩罚。

这个政策比法国还好点,因为300万的房,空置半年,需要缴纳3万的税,一年6万。但是假如你谎报的话,一旦查实,每天罚款10000加元,要知道5块多人民币才能换1加元。

从各个国家的征收情况来看,大多数针对的是二手房屋征收空置税。而如果空置税对未被销售的一手房征收,也就是对开发商征收,就会起到防止其“捂盘惜售”的作用。

香港年内就出台了这种税。

▷ 2018年6月28日,香港就推出了空置税,开创了针对开发商征收空置税的先例。

具体来说,此次香港空置税征收的对象是空置一年及以上的一手房,征收时会对这套房屋的租金做一个评估,空置税为年租金的200%。有人举了一个例子,假设一套两室一厅房屋的月租金是6000港币,年租金就是72000港币,空置税达到144000港币,约合人民币12000多元。

看了很多种“空置税”的征法儿,大家是不是感觉到,空置税在调控力度上,威力可能会超过房产税,因为征收金额可能会比较大。但空置税具体征收多少,会不会出台还是未知。

这种未知和想象,给了已经在下雨的楼市,添上了一层乌云。

那么,我们假设,如果国内真的开征空置税,会怎么样?

弄明白这个问题,我们首先要知道一个重要的信息,我国城市的住房空置率是多少?

仇保兴估算:“在我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的,像鄂尔多斯空置率是70%,北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。”

如果一般情况,空置率超过5%就可以开征,那么按仇保兴估算的,北京住房空置率在百分之十几到二十,那么如果这是真的,也就是意味着,空置税征收的条件北京是基本上满足了。

当然,仇保兴是估算的,有没有权威的数字或者调查,能说明我国城市的住房空置率呢?

这个问题上,官方没有给出确切数据,用前几年西南财经大学的调查报告中获取数据:

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。

这个数字不知道最近几年有没有变化,我们来看看这种数字意味着什么?

按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。众所周知,空置率越高,房屋使用率就越低,房地产的泡沫就越大,投机炒作的氛围就越浓。

如果全国城镇家庭住房空置率达到22.4%,那就意味着,全国的房屋库存严重积压了,也就从数据说明了房产投机炒作氛围仍然浓厚,泡沫很大。

从另一个角度我们思考,如果全国住房空置的这22.4%的房屋,真的住上人,不空置,是不是也就意味着,能极大的满足刚需?

当然,假如这么多房产,真的因为征收空置税,不再空置,短期内或将使得大量空置房源被抛售到市场上,或将直接导致房价大跌,这是非常现实的市场行为。

考虑到房地产财富占据居民财富接近70%,同时房产也与银行等金融体系密切联系的这一现实,过快过大力度征收空置税,或将可能造成金融风险。

再考虑到,当前房产调控的核心,就是“稳”房价,而不是打压房价,空置税或许不会很快出台,即使出台,征收规定也不会过于严苛,与法国和英国空置税办法应该大有区别。

除了房价可能会大跌以外,征收空置税对楼市的另一个重磅影响就是,导致房租大跌!因为毕竟租出去,有人住,就不算空置。

原我爱我家副总裁、胡景晖表示,当下租房市场已成绝对的卖方市场,北京约有100万套房子是空着的,可以仿效香港政府出台空置税,如此租金将会应声而跌,租房条件也会获得极大改善。

道理很简单,如果出台了空置税,那么市场上空置房源大部分都会投入到租房市场中来,大量的房源供应也将使得房屋租金应声而跌。

#今日话题#

2018/10/29

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